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中跃地产业务员说

2020-02-25 09:39

零首付重现

“正常从银行贷款是不可能做到零首付的。”而据中跃地产内部另一位经理介绍,通常的操作方式是,三成首付分三个渠道解决,做完工资流水账后,比如1万的工资可以从银行贷款15万,另外再通过将房子做高评估从银行套现,中介再垫付一成首付。

在信贷紧缩下,深圳零首付重出江湖,这在多数银行内部人士看来似乎不可思议。但本报记者调查发现,这与2007年以前出现的零首付不同,并非银行直接接受零首付按揭贷款,而是在中介与银行配合操作、通过前期垫资首付后,再以较高的利息从银行套现出来。

深圳一家大型评估公司业务主管经理告诉记者,除四大行外,一般的银行不肯放房贷,如平安银行早就停止了该项业务,主要是目前银行拉存款难度大,且成本很高,银行更愿意做企业贷,无需抵押物,利率通常上浮30%-40%。现在银行采取的策略是,对贷款的公司审批排队,从高到低,谁愿意承受贷款利息越高的,就先放谁的贷款。

2007年以前,零首付购房在深圳十分常见,大部分投资客都是采用空手套白狼的方式从银行套钱出来做投资。不过,这在银行紧缺的时代,就显得尤为异常。目前,深圳打出零首付招牌的也仅仅是中跃地产一家地产中介。

“专门有机构帮忙做社保和工资流水,也有银行专门做高利贷。”深圳中原地产一位置业顾问小李告诉记者,去年,一些投资客集中的高档楼盘,如星河丹堤、圣莫丽斯、水榭山,一套1500万元的房子,可以评估到2000多万元,一分钱不出,还可从银行套多余的几百万出来。

“当然,我们垫资的钱其实也是从银行来,自己没那么多钱,只是我们需要收取3分的利息。”中跃地产业务员说,垫资月利息是3分,但时间较短,一般最多一个月左右,首付50万元,交给中介一个月利息大概1.5万元。

邹经理说,房子可以从银行抵押贷款,通常可以贷七成,但作为消费贷,利率上浮30%以上。不过目前基本上要求客户要有公司主体,成立两年才能贷款,而公司贷款利率普遍能上浮40%-50%,对银行而言,这才是最好的客户群体。

据了解,中跃地产是2013年才成立的新中介,在短短几个月内,已经扩展到四十多家店铺,主要位于关外,关内仅在罗湖和前海布点。其内部员工告诉记者,公司有自己的银行资源,未来还将继续扩张,目标是准备运作上市。

这种操作手法背后,实质是银行不愿意接受高成本低利润的房贷,而在变相做利息更高的其它贷款。

事实上,一直以来就有零首付的机会存在,通常是通过高评估和装修贷款组合套现。但据本报记者了解,今年以来,银行已纷纷将这些高档楼盘列入黑名单,无法再做高评估套现。因此上述经理表示,也并非所有的房子都可做到零首付,通常年份太久的老房子,就没办法从银行做到高评估,且他们针对的主要是首次置业,只需解决三成首付,而二次置业首付需七成,中介要垫付的资金太多,风险较大。

深圳某商业银行客户经理说,目前按揭房贷首套房大多只是上浮10%,基准利率是6.55%,上浮后也就7.2%,对银行而言,利润太低,而消费贷月息至少是1分以上。

“住房贷款不仅成本高利润低,且期限太长,通常是二三十年,这也会影响银行的存贷比。”宁波银行一位客户经理说,银行如今首要考虑的是资金成本,做任何业务首先看收益高低。据悉,他们银行目前主要开展一些中间业务,比如承兑汇票,企业有保证金,在银行放3个月、6个月,以活期存款方式结算,成本较低,而一般企业放贷款都是上浮30%、40%。

3月中旬,深圳新兴二手房中介平台中跃地产,在店铺门口打出了零首付的广告牌吸引客户眼球,声称深圳任何小区任何房子都可以做零首付。

本报记者 陈小瑛 深圳报道

近期,银行对于首套房贷利率都偏紧,只有极少数银行依然维持基准,如工行、农行,而中行较为苛刻,需要100万以上才维持基准,否则依然上浮5%,其他上浮5%的银行包括光大、交通、招商等,建行、浦发、深农商、兴业、中信等已上浮到10%,还有少数银行上调到20%,如广发。而民生银行从去年年底就开始停止房贷,至今未恢复。

背后的银行算盘

记者调查发现,中跃地产的各个门店业务员所说的操作模式并不一致。上述经理表示,3月份才开始推出零首付业务,很多业务员还不很了解操作方式,难免说不清楚。

据中跃地产深圳坂田店的业务员小王介绍,先由中介垫资购房,而背后的资金实质是来源于银行,将红本拿到手后,再从银行做抵押,以消费贷形式套钱出来,客户只需支付中介的服务费,则可做到零首付购房,中介只需收取4%的服务费,以及短期垫资的利息。

就连银行内部人士也觉得这不可思议。但上述经理解释称,目前的零首付,与2007年以前的操作手法完全不同。以前不需要这么麻烦,只需做高房屋评估价,银行就可直接放贷出来,现在银行缩紧信贷,操作会更为复杂。

而据本报记者了解,银行参与的背后,实则是银行不乐意直接放房贷,变相以高利息放款。

平安银行一位个贷经理邹先生也告诉记者,并非他们一两家,目前很多银行都不做房贷业务。因此基准利率几乎没收益,四大行资金充裕,同时背负着放款义务,必须要放款,但商业银行可以选择利润更高的业务做。